Види ремонту у багатоквартирному будинку: поточний і капітальний
Утримання багатоквартирного будинку потребує системного підходу, а своєчасне проведення ремонтів допомагає запобігти передчасному зносу елементів будівлі та забезпечити комфортне проживання мешканців. Згідно з чинним законодавством, розрізняють два основних види ремонту: поточний і капітальний.
Поточний ремонт
Поточний ремонт — це роботи, спрямовані на підтримання справного стану будинку та запобігання аваріям. До нього належать, зокрема, фарбування стін і поручнів, дрібний ремонт покрівлі, заміна замків у вхідних дверях, герметизація вікон, прочистка мереж тощо.
Поточний ремонт є складовою послуги з управління багатоквартирним будинком, яка визначена у Правилах надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою КМУ №712 від 05.09.2018 року. Відповідно до цих Правил, управитель організовує поточні ремонтні роботи в межах переліку, погодженого в договорі на управління.
Капітальний ремонт
Капітальний ремонт — це складніші будівельні роботи, що передбачають відновлення або заміну конструктивних елементів будівлі. Він виконується з метою суттєвого покращення технічного стану або продовження терміну експлуатації будинку.
Згідно з Примірним переліком робіт з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України №150 від 10.08.2004 року (у редакції зі змінами від 26.11.2014 №330), до капітального ремонту належать, зокрема:
- капітальний ремонт покрівлі, фасадів, підвальних приміщень;
- заміна або модернізація інженерних мереж;
- повна (або часткова) заміна основних вузлів та деталей ліфтів і систем диспетчеризації;
- заміна вхідних дверей у секціях багатоквартирного будинку;
- заміна вікон у місцях загального користування (сходові клітки, підвали тощо).
Хто відповідає за капітальний ремонт?
Відповідно до Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” №417-VIII від 14 травня 2015 року, капітальний ремонт спільного майна (як і поточний) є відповідальністю співвласників. Управитель не зобов’язаний виконувати капітальний ремонт, якщо інше не передбачено договором. Він лише інформує співвласників про технічний стан будинку та, за рішенням загальних зборів, може організовувати виконання таких робіт.
Як співвласники можуть організувати капітальний ремонт?
Є кілька можливих варіантів дій:
- Самостійне організування
Співвласники можуть зібрати кошти, обрати підрядника, погодити обсяги робіт та організувати ремонт самостійно. У цьому разі всі процедури (збори, голосування, оплата, контроль якості) покладаються на самих мешканців або уповноважену ними особу.
- Через управителя
Управителя можна уповноважити на організацію капітального ремонту, уклавши договір на управління в новій редакції, який включатиме відповідний пункт, або додаткову угоду на капітальні ремонти та порядок їх фінансування співвласниками будинку. У цьому випадку управитель
- відкриває окремий рахунок в банку на який перераховуються внески співвласників і з якого оплачуються витрати на проведення капітального ремонту;
- підбирає підрядника;
- організовує проведення робіт;
- звітує перед співвласниками.
Це зручно, бо мешканці отримують юридично оформлений механізм реалізації рішення зборів.
Чому важливо обирати уповноважену особу
Для спрощення комунікації з управителем та організації ремонтів доцільно, щоб будинок був представлений єдиною уповноваженою особою, обраною на загальних зборах співвласників. Така особа має право підписувати від імені співвласників договір або додаткову угоду, погоджувати обсяги та кошториси, здійснювати представництво під час виконання робіт. Це дозволяє оперативно вирішувати питання обслуговування будинку.